創業融資広島センター

店舗や事務所を借りるさいの注意点

事務所

 

こんにちは、広島県福山市で行政書士をやっています、創業融資広島センターの妹尾です。

 

 

店舗や事務所を借りて起業する場合、いくつか注意しなければいけないポイントがあります

 

以下にあげていきたいと思います。

 

物件はいつ決めればいいの?

 

起業までの準備の中で、大きな節目となるのが「物件の賃貸契約」と「創業融資の実行」です。

 

この二つは、片方だけ先に決めたりするのではなく、両方を同時に進めていかなければいけません

 

進め方を誤ってしまうと、開業できなくなるケースがありますので注意が必要です。

 

契約獲得

ただ同時に進めるというのは、物理的に難しい面もあります。

 

なのでまず最初にとりかかってほしいのは、物件の選定です。

 

融資の審査において、「市内のどこかで開業します」というのでは、融資は決められません。

 

日本政策金融公庫の創業計画書で数字の根拠を融資担当者にしめすために、物件の家賃や内装工事の費用などが、具体的に決まっていなくてはいけないからです。

 

ここでの物件の選定は、なにも賃貸契約(本契約のこと)をしなければならないわけではありません

 

不動産会社とは仮契約でOKということです

 

賃貸契約を終結するのは、融資が決定してお金が振り込まれたでいいのです。

 

しかし、仮契約で不動産をおさえることができないケースがあります

 

特に都市圏や駅周辺の物件は人気があるため、不動産屋は仮契約で物件をおさえられることを嫌います。

 

不動産屋にとって黙ってても本契約がとれてしまう物件を、仮契約でおさえられてしまうと、その間は何も収益を得ることができないというリスクを負ってしまうからです。

 

こういった人気物件で開業しようと考えている方は、融資を申請する前に物件を本契約でおさえなければいけません

 

そして本契約をするためには、それなりの自己資金を用意しなければいけません。

 

万が一、融資がおりなかった場合半年以上は、自己資金だけで営業できるぐらいの余裕が必要なのです。

 

居抜き物件のメリット・デメリット

 

近年、費用をおさえつつ早く開業できるということで、居抜き物件は大変注目を集めています。

 

メリットが多そうなイメージがある居抜き物件ですが、実は気づきにくいデメリットもあるのです

 

どうしようかと悩んでいる方は、居抜き物件のメリットとデメリットを理解しておく必要があります。

 

居抜き物件

居抜き物件とは?

 

過去に入っていた店舗の内装や厨房機器、空調設備、什器などの設備が残ったままになっている物件のことを言います。

 

自分が思い描いていた内装にはなりません

 

当然と言えば当然ですよね。

 

理想をとことん追求する人ならスケルトン物件(室内設備がない全くさらの物件)を探せばいい話です。

 

ただ居抜き物件を改装して思い通りの内装にできなくはありませんが、そうなるとスケルトン物件以上の費用がかかる場合もあります。

 

造作譲渡料がかかる場合がある

 

まず造作(ぞうさく)とは、建物の内部を構成する部材や設備をいいます。

 

そういった造作をそのまま次の物件オーナーへ引き継ぐことを造作譲渡といいます。

 

物件の費用とは別に造作譲渡料がかかる場合があります。

 

また引き継いだわいいが、設備が古く実際に使えないということもあります。

 

その場合、新しく買い足す必要があるので、造作譲渡料以外にも費用がかかってしまうことも想定しておかないといけません

 

前店舗の撤退理由を把握しよう

 

巷では立地はいいのに、飲食店が出店しては廃業を繰り返している物件がみうけられます。

 

この様な物件は、地域の人に「飲食店がよく潰れる場所」という認識が植え付けられています。

 

廃業

 

要するに開業直後から、お客様は行ってもいないのに「あの店はよくないんじゃないか」、というレッテルが貼られてしますのです。

 

ただそれだけなら、経営者の頑張りようによって、イメージを刷新することはできるかもしれません。

 

問題は、前のお店の経営者が日本政策金融公庫の融資を受けていた場合です。

 

日本政策金融公庫にとったら、同じ場所に二重で融資をしていることになるのです。

 

日本政策金融公庫の内部構造として、こういった二重融資を嫌う風潮があります。

 

なので勝手にネガティブな判断をされる場合があります。

 

もちろんそれだけで、融資申請が却下されるわけではありませんが、マイナス査定の一つになってしまうのです。

 

それとなく不動産屋さんから情報を引き出すのも大事なことです。

 

レンタルオフィスやバーチャルオフィスを利用する場合

 

昨今、経費削減の流れの中、レンタルオフィス(一つの大きなフロアにいくつも仕切られた事務所スペースがあると思ってください)を利用するという方が増えてきています。

 

しっかりと事業計画が練られていれば、融資に関して不利に働くことはありません

 

それは、バーチャルオフィス(単に住所をかりるだけで実際の営業実態がないものが多いです)にもいえます。

 

ただ実際の拠点がどこなのかは、融資担当者に説明する必要があります

 

自宅兼事務所での開業の場合

 

自宅兼事務所

もちろん、自宅兼事務所でも何ら問題はないのですが、融資の審査においては、自宅の中における事務所のスペースがどこに位置しているのかを、図面などを用いて説明しないといけません

 

あと創業融資が融資の対象としているのは、事業において活用する物についてなので、自宅兼事務所であれば、その住居部分についてかかる費用については、対象外になることは知っておいてください。

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